NOCIONES BÁSICAS PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE

Comprar una casa es para muchos la culminación de una meta o la realización de un proyecto de vida. La misma Constitución Política de Colombia consagra el derecho de todos a tener una vivienda digna. Pero más allá de ese natural anhelo por procurarse un techo para sí y para la familia, existe una serie de consideraciones mínimas de carácter jurídico que debe tenerse en cuenta a la hora de iniciar una negociación, para que ese “sueño” no termine convertido en una “pesadilla”. Veamos:

1-   SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE.

Del mismo modo que un ama de casa mira en el mercado hasta la saciedad un producto que tiene intención de adquirir (calidad, presentación, tamaño, utilidad, etc.), también es conveniente evaluar jurídicamente un inmueble que tenga interés de comprar. Por eso el primer paso es obtener un Certificado de Tradición y Libertad de ese inmueble. Este documento lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra radicado el bien. Se accede a él con el número de matrícula inmobiliaria que todo predio tiene y que permite su identificación.

Ese Certificado de Tradición y Libertad contiene información definitiva sobre el status de la casa, apartamento, finca, lote, oficina o local que se desee comprar. Para empezar, indicará quién es el propietario real. Así quedará establecida claramente la calidad del vendedor. También el potencial comprador podrá enterarse si el presunto dueño lo es de pleno derecho o lo es parcialmente, es decir si comparte el dominio y posesión del inmueble con otras personas. En cuyo caso, se requeriría del consentimiento de todos.  Si el vendedor no es el mismo propietario del inmueble, hay que verificar que esté facultado por él para realizar la negociación en todas sus instancias mediante un poder debidamente tramitado.  

Igualmente, el Certificado de Tradición y Libertad, arroja datos sobre eventuales limitaciones a la propiedad y gravámenes que afecten la propiedad del inmueble: embargos, patrimonio de familia, afectación de vivienda familiar, usufructo, anticresis, hipotecas o cualquiera otra restricción que impida la libre negociación del bien. De haber cualquier limitación o gravamen, es necesario solucionarlas primero si se quiere seguir adelante con la compraventa, contactando a la tercera persona (natural o jurídica, pública o privada) titular o beneficiaria de éstos.

2-   PAZ Y SALVOS.

La propiedad de un inmueble genera responsabilidades tributarias y contributivas con el Estado, en el orden municipal o departamental, principalmente. Es así como anualmente se causa un Impuesto Predial a favor del municipio donde está radicado, y también, a veces, cuando se construyen obras públicas que favorecen patrimonialmente al inmueble, se causa un “Impuesto de Valorización”.  En virtud de ambas obligaciones, derivadas de la propiedad, al comprador le asiste el derecho a recibir el predio a Paz y Salvo por concepto de tales cargas. Es más, al momento de suscribir la respectiva escritura de compraventa, el Notario exige como requisito la presentación de Paz y Salvos, expedidos por los correspondientes entes municipal o departamental.

Del mismo modo, cuando se pretenda comprar un apartamento, oficina o local, que parte de un conjunto cerrado o residencial,  sometido al régimen de propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001, debe constatarse de que no tenga pagos pendientes con la copropiedad: cuotas de administración, expensas ordinarias y extraordinarias. Así, pues, también debe exigirse un Paz y Salvo expedido por la Administración de dicha copropiedad.

3-   ESCRITURA PÚBLICA Y REGISTRO

No debe olvidarse que por mandato de la ley, la compraventa de bienes inmuebles (urbanos y rurales) tiene que hacerse mediante Escritura Pública que se surte ante Notario. Ningún otro documento es idóneo jurídicamente para conferir el título de propiedad sobre lo que se ha adquirido, ni siquiera el contrato de promesa de compraventa o cualquiera otro documento privado. Los gastos que genera la Escritura Pública, se comparten en partes iguales entre vendedor y comprador a menos que se haya estipulado otra distribución en los pormenores de la negociación.

Una vez celebrada la Escritura Pública, corresponde exclusivamente al comprador proceder a diligenciar la inscripción de ésta ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra radicado el inmueble. Esta actuación es fundamental para que la compraventa surta efectos. Sin registro, el negocio jurídico es imperfecto. El Código Civil reclama justo título y tradición para el reconocimiento la calidad de pleno propietario. Tenga presente que el vendedor pudo haber escriturado el predio a distintos compradores a la vez, pero aquel que registre primero su instrumento público será el único titular de los derechos de dominio y posesión sobre el inmueble.

  

RECOMENDACIÓN FINAL.

Las pautas aquí estipuladas, son jurídicas y no comerciales. Cada comprador buscará la mejor oferta inmobiliaria que se acomode a sus necesidades y presupuesto, pero siempre dentro de parámetros legales para que pueda disfrutar completamente de sus derechos como propietario. En caso de prever riesgos o complicaciones, busque la asesoría de un abogado.